Das Allgäu gilt als eine der begehrtesten Wohnregionen Deutschlands. Doch lohnt sich auch die Investition in Immobilien als Kapitalanlage? In diesem Guide erfahren Sie alles über Renditen, Standorte, Risiken und worauf Sie achten müssen.
Warum Immobilien als Kapitalanlage?
Immobilien bieten mehrere Vorteile gegenüber anderen Anlageformen:
✅ Vorteile:
- ✓ Laufende Mieteinnahmen
- ✓ Wertsteigerung langfristig
- ✓ Inflationsschutz
- ✓ Steuervorteile
- ✓ Absicherung für das Alter
- ✓ Fremdkapital-Hebel nutzbar
❌ Nachteile:
- ✗ Hoher Kapitalbedarf
- ✗ Geringe Liquidität
- ✗ Verwaltungsaufwand
- ✗ Leerstandsrisiko
- ✗ Instandhaltungskosten
- ✗ Klumpenrisiko
Renditen im Allgäu
Die Mietrendite im Allgäu variiert stark nach Lage und Objektart:
Durchschnittliche Brutto-Mietrenditen 2025:
- Kempten (Wohnung): 3,5-4,5%
Stabile Nachfrage, geringe Leerstandsquote - Kaufbeuren (Wohnung): 4,0-5,0%
Gutes Preis-Rendite-Verhältnis - Memmingen (Wohnung): 4,2-5,2%
Attraktiv für Investoren - Oberstdorf (Ferienwohnung): 4,5-6,5%
Höhere Rendite, aber auch höherer Aufwand
⚠️ Wichtig:
Die Brutto-Mietrendite berücksichtigt nur Kaufpreis und Jahreskaltmiete. Die Netto-Rendite (nach Abzug aller Kosten) liegt typischerweise 1-2% niedriger.
Rechenbeispiel Kempten
3-Zimmer-Wohnung, 80m²:
- Kaufpreis: 340.000 €
- Kaufnebenkosten (8%): 27.200 €
- Gesamt-Investment: 367.200 €
- Kaltmiete/Monat: 1.000 €
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
- Brutto-Rendite: 3,5%
- Abzüglich Kosten: -1,0% (Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage)
- Netto-Rendite: ca. 2,5%
+ Steuervorteile (AfA)
+ Tilgung des Kredits durch Miete
+ Langfristige Wertsteigerung
Die besten Standorte für Kapitalanleger
1. Kempten – Stabilität & Sicherheit
Als wirtschaftliches Zentrum mit stabiler Nachfrage ideal für konservative Anleger. Geringe Leerstandsquote, solide Mietpreisentwicklung.
- Zielgruppe: Berufstätige, Studenten, Familien
- Rendite: 3,5-4,5%
- Risiko: Niedrig
2. Kaufbeuren – Preis-Rendite-Sieger
Günstigere Kaufpreise bei guter Nachfrage. Ideal für Einsteiger in die Kapitalanlage.
- Zielgruppe: Pendler, Familien
- Rendite: 4,0-5,0%
- Risiko: Niedrig-Mittel
3. Oberstdorf – Touristische Vermietung
Höhere Renditen durch Ferienvermietung möglich, aber auch mehr Aufwand und Schwankungen. Eigennutzung kombinierbar.
- Zielgruppe: Touristen, Zweitwohnsitz
- Rendite: 4,5-6,5%
- Risiko: Mittel-Hoch
💡 Anleger-Tipp:
Für Erstinvestoren empfehlen wir klassische Wohnungen in Kempten oder Kaufbeuren. Ferienwohnungen in Oberstdorf eignen sich eher für erfahrene Investoren, die den höheren Verwaltungsaufwand einkalkulieren.
Steuervorteile nutzen
Absetzbare Kosten
Als Vermieter können Sie verschiedene Kosten steuerlich geltend machen:
- AfA (Abschreibung): 2% bzw. 2,5% pro Jahr vom Gebäudewert
- Darlehenszinsen: Vollständig absetzbar
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater
- Instandhaltung: Reparaturen, Renovierungen
- Nebenkosten: Grundsteuer, Versicherungen, etc.
Beispielrechnung Steuereffekt:
Bei einem Kaufpreis von 340.000 € (davon 240.000 € Gebäudewert) können Sie jährlich 4.800 € AfA (2%) absetzen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35% ergibt das eine Steuerersparnis von 1.680 €/Jahr.
Finanzierung richtig planen
Eigenkapital
Für Kapitalanlagen fordern Banken typischerweise mindestens 20-30% Eigenkapitalplus Kaufnebenkosten. Bei einem Objekt für 340.000 € sollten Sie also 68.000-102.000 € + 27.000 € Nebenkosten = ca. 95.000-130.000 € mitbringen.
Finanzierungsregeln
- Mieteinnahmen sollten die Kreditrate zu mindestens 110-120% decken
- Puffer für Leerstand und Instandhaltung einplanen
- Lange Zinsbindung (15-20 Jahre) für Planungssicherheit
- Sondertilgungsrecht vereinbaren
Worauf Sie achten müssen
1. Lage, Lage, Lage
Die Mikrolage entscheidet über Vermietbarkeit und Wertentwicklung. Prüfen Sie: Infrastruktur, ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen.
2. Zielgruppe definieren
Wer soll mieten? Studenten, Singles, Familien, Senioren? Objekt und Lage müssen zur Zielgruppe passen.
3. Substanz prüfen
Beauftragen Sie einen Gutachter. Versteckte Mängel können die Rendite schnell auffressen. Besonders wichtig: Dach, Fassade, Heizung, Fenster.
4. Realistische Kalkulation
Rechnen Sie konservativ: Leerstand (1 Monat/Jahr), Instandhaltung (1% Kaufpreis/Jahr), Verwaltung (250-300 €/Jahr), Rücklage bei ETW.
5. Verwaltung organisieren
Selbst verwalten oder Hausverwaltung beauftragen? Bei mehreren Objekten oder wenn Sie weit weg wohnen, empfiehlt sich eine professionelle Verwaltung.
Checkliste Kapitalanlage-Kauf
- ☐Standortanalyse: Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaft, Infrastruktur
- ☐Mikrolage prüfen: Umfeld, Verkehrsanbindung, Nachbarschaft
- ☐Objekt besichtigen: Zustand, Grundriss, Ausstattung
- ☐Gutachter beauftragen: Bausubstanz prüfen lassen
- ☐Mietspiegel checken: Realistische Mieteinnahmen kalkulieren
- ☐Rendite berechnen: Inkl. aller Nebenkosten & Risikopuffer
- ☐Finanzierung klären: Mehrere Angebote einholen
- ☐Steuerberater konsultieren: Optimale Gestaltung besprechen
- ☐Verwaltung planen: Selbst oder professionell?
Fazit: Lohnt sich die Investition?
Immobilien im Allgäu als Kapitalanlage eignen sich besonders für Anleger, die:
- Langfristig investieren möchten (mindestens 10 Jahre)
- Ausreichend Eigenkapital mitbringen
- Einen gewissen Verwaltungsaufwand akzeptieren
- Wert auf Sachwerte und Inflationsschutz legen
Die Bruttorenditen von 3,5-5,5% mögen auf den ersten Blick niedrig erscheinen, aber in Kombination mit Steuervorteilen, Tilgung durch Miete und langfristiger Wertsteigerung ergibt sich eine attraktive Gesamtrendite.
✅ Unser Fazit:
Das Allgäu bietet stabile Rahmenbedingungen mit moderaten Leerstandsquoten, solider Nachfrage und langfristig steigenden Preisen. Für konservative Anleger, die Sicherheit über maximale Rendite stellen, ist das Allgäu eine ausgezeichnete Wahl.