Sie möchten Ihre Immobilie im Allgäu verkaufen, erben oder einfach wissen, was Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist? Eine professionelle Immobilienbewertung ist der erste und wichtigste Schritt. Hier erfahren Sie, wie Bewertungen funktionieren, welche Verfahren es gibt und wie Sie den realistischen Marktwert ermitteln.
📌 Das Wichtigste in Kürze:
- • Eine Immobilienbewertung ermittelt den Verkehrswert (Marktwert)
- • Es gibt 3 Bewertungsverfahren: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert
- • Kostenlose Online-Bewertungen geben erste Richtwerte (in 2 Minuten)
- • Professionelle Gutachten sind verbindlich & kosten 500-2.000 €
- • Wichtigste Faktoren: Lage, Zustand, Größe, Ausstattung, Marktlage
Warum sollten Sie Ihre Immobilie bewerten lassen?
Eine realistische Immobilienbewertung ist in vielen Situationen unverzichtbar:
💰 Beim Verkauf
Setzen Sie den optimalen Angebotspreis:
- • Zu hoch → keine Interessenten
- • Zu niedrig → Geld verschenkt
- • Realistisch → schneller Verkauf zum besten Preis
🏛️ Bei Erbschaft
Ermittlung für:
- • Erbschaftssteuer-Berechnung
- • Aufteilung bei Erbengemeinschaft
- • Verkaufsentscheidung treffen
⚖️ Bei Scheidung
Grundlage für:
- • Zugewinnausgleich
- • Realteilung oder Verkauf
- • Auszahlung eines Partners
🏦 Bei Finanzierung
Wichtig für:
- • Beleihungswert der Bank
- • Kredithöhe ermitteln
- • Refinanzierung prüfen
⚠️ Wichtig zu wissen:
Der emotionale Wert Ihrer Immobilie ist meist höher als der Marktwert. Erinnerungen, persönliche Gestaltung und Sentimentalität spielen bei der Bewertung keine Rolle – nur objektive Faktoren zählen.
Die 3 Bewertungsverfahren im Detail
In Deutschland gibt es drei standardisierte Verfahren zur Immobilienbewertung, die je nach Objekttyp angewendet werden:
Vergleichswertverfahren
Am häufigsten genutzt für Wohnimmobilien
📊 Wie funktioniert's?
Der Wert wird durch Vergleich mit ähnlichen Immobilien ermittelt, die kürzlich in der Region verkauft wurden.
Formel: Verkaufspreis = Vergleichspreis × Wohnfläche × Zu-/Abschläge
✓ Anwendung für:
- ✓ Eigentumswohnungen
- ✓ Einfamilienhäuser
- ✓ Reihenhäuser
- ✓ Doppelhaushälften
📍 Voraussetzung:
- • Ausreichend Vergleichsobjekte
- • Ähnliche Lage & Ausstattung
- • Aktuelle Verkaufsdaten
💡 Beispiel Allgäu:
Eine 80m² Wohnung in Kempten: Vergleichsobjekte wurden für durchschnittlich 4.200 €/m² verkauft.
→ Geschätzter Wert: 80m² × 4.200 € = 336.000 € (vor Zu-/Abschlägen)
Ertragswertverfahren
Für vermietete Immobilien & Renditeobjekte
📊 Wie funktioniert's?
Der Wert basiert auf den erzielbaren Mieteinnahmen und dem Bodenwert.
Formel: Ertragswert = Bodenwert + (Jahresreinertrag × Vervielfältiger)
✓ Anwendung für:
- ✓ Mehrfamilienhäuser
- ✓ Vermietete Wohnungen
- ✓ Gewerbeimmobilien
- ✓ Renditeobjekte
📍 Wichtige Faktoren:
- • Jahresreinertrag (Miete - Kosten)
- • Liegenschaftszinssatz
- • Restnutzungsdauer
- • Bodenwert
💡 Beispiel Allgäu:
Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen, Jahresreinertrag 24.000 €, Vervielfältiger 15, Bodenwert 100.000 €
→ Ertragswert: 100.000 € + (24.000 € × 15) = 460.000 €
Sachwertverfahren
Für selbstgenutzte Immobilien ohne Vergleichswerte
📊 Wie funktioniert's?
Der Wert ergibt sich aus Bodenwert + Gebäudesachwert(Herstellungskosten minus Alterswertminderung).
Formel: Sachwert = Bodenwert + (Herstellungskosten - Alterswertminderung)
✓ Anwendung für:
- ✓ Selbstgenutzte Einfamilienhäuser
- ✓ Spezialimmobilien
- ✓ Denkmalgeschützte Objekte
- ✓ Wenn keine Vergleichswerte existieren
📍 Wichtige Faktoren:
- • Bodenrichtwert
- • Gebäudegröße (m²/m³)
- • Baukosten pro m²
- • Alter & Zustand
💡 Beispiel Allgäu:
Einfamilienhaus (150m²), Bodenwert 150.000 €, Herstellungskosten 2.000 €/m² = 300.000 €, Alterswertminderung 30% = 90.000 €
→ Sachwert: 150.000 € + (300.000 € - 90.000 €) = 360.000 €
Die wichtigsten Bewertungsfaktoren
Der Wert einer Immobilie wird von vielen Faktoren beeinflusst. Hier sind die wichtigsten:
1. Lage, Lage, Lage
Der wichtigste Faktor! Die Lage entscheidet über bis zu 50% des Wertes.
- • Makrolage: Stadt vs. Land (Kempten vs. Dorf)
- • Mikrolage: Straße, Nachbarschaft, Lärmbelastung
- • Infrastruktur: Schulen, Ärzte, Einkaufen, ÖPNV
- • Tourismus: Oberstdorf > Kaufbeuren (Nachfrage!)
2. Zustand & Alter
Modernisierung und Instandhaltung haben großen Einfluss.
- • Baujahr: Neubauten wertvoller
- • Sanierungen: Dach, Fenster, Heizung
- • Energieeffizienz: Energieausweis A-G
- • Sichtbare Mängel: Feuchtigkeit, Risse
3. Größe & Grundriss
Größer ist nicht immer besser – auf die richtige Aufteilung kommt es an.
- • Wohnfläche: m² Preis sinkt bei großen Objekten
- • Grundstücksgröße: Wichtig bei Häusern
- • Raumaufteilung: Funktional vs. verschachtelt
- • Anzahl Zimmer: Zielgruppe beachten
4. Ausstattung
Von einfach bis luxuriös – die Ausstattung macht den Unterschied.
- • Küche & Bad: Modern vs. veraltet
- • Bodenbeläge: Parkett vs. Laminat
- • Extras: Fußbodenheizung, Smart Home
- • Außenanlagen: Balkon, Terrasse, Garten
5. Marktlage
Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis.
- • Nachfrage: Viele Käufer = höhere Preise
- • Angebot: Wenig Objekte = Verkäufermarkt
- • Zinsentwicklung: Niedrige Zinsen = mehr Nachfrage
- • Wirtschaftslage: Allgäu = stabil & attraktiv
6. Rechtliches
Rechtliche Rahmenbedingungen können den Wert beeinflussen.
- • Grundbuch: Lasten, Wegerechte, Erbbaurecht
- • Bebauungsplan: Einschränkungen beachten
- • Denkmalschutz: Auflagen & Förderungen
- • Altlasten: Kontaminierte Böden
🎯 Wertsteigerungspotenzial nutzen:
Sie können den Wert Ihrer Immobilie durch gezielte Maßnahmen steigern:
- • Küche modernisieren
- • Bad renovieren
- • Fassade streichen
- • Garten pflegen
- • Neue Fenster
- • Dämmung verbessern
- • Heizung erneuern
- • Böden erneuern
- • Pool einbauen
- • Luxus-Ausstattung
- • Individuelle Umbauten
- • Extravagante Farben
Kostenlose vs. kostenpflichtige Bewertung
Es gibt verschiedene Arten von Immobilienbewertungen – von kostenlos bis mehrere tausend Euro. Welche ist die richtige für Sie?
| Bewertungsart | Kosten | Dauer | Genauigkeit | Wofür geeignet? |
|---|---|---|---|---|
Online-Bewertung (wie bei uns) | Kostenlos | 2 Minuten | ± 10-20% Richtwert | • Erste Orientierung • Verkaufsüberlegung • Marktcheck |
Makler-Bewertung (Marktwertanalyse) | Kostenlos | 1-3 Tage | ± 5-10% Marktorientiert | • Verkaufsvorbereitung • Preisfindung • Vermarktung |
Kurzgutachten (durch Sachverständigen) | 500-1.000 € | 1-2 Wochen | ± 3-5% Sehr genau | • Erbschaft • Scheidung • Behörden |
Vollgutachten (nach §194 BauGB) | 1.500-3.000 € | 3-6 Wochen | ± 1-3% Gerichtsfest | • Gerichtsverfahren • Enteignung • Finanzamt |
💡 Unsere Empfehlung:
1. Start: Kostenlose Online-Bewertung für ersten Richtwert (2 Minuten bei uns)
2. Verkauf: Makler-Bewertung für realistischen Verkaufspreis (kostenlos)
3. Rechtsstreit/Finanzamt: Professionelles Gutachten (kostenpflichtig, aber verbindlich)
So läuft eine professionelle Immobilienbewertung ab
Datenaufnahme
Erfassung aller relevanten Objektdaten:
- • Grundbuchauszug & Flurkarte
- • Baupläne & Baubeschreibung
- • Energieausweis
- • Modernisierungsnachweise
- • Fotos (innen & außen)
Objektbesichtigung
Vor-Ort-Termin zur detaillierten Bestandsaufnahme:
- • Prüfung des Zustands (Dach, Fassade, Fenster, etc.)
- • Ausstattungsmerkmale dokumentieren
- • Mängel & Schäden erfassen
- • Raumaufteilung & Nutzbarkeit bewerten
- • Umfeld & Lage analysieren
Marktanalyse
Recherche vergleichbarer Objekte:
- • Verkaufte Objekte in der Region
- • Aktuelle Angebote analysieren
- • Preisentwicklung berücksichtigen
- • Angebot-Nachfrage-Verhältnis prüfen
Wertberechnung
Anwendung des passenden Bewertungsverfahrens:
- • Vergleichswert-, Ertrags- oder Sachwertverfahren
- • Zu- & Abschläge für Besonderheiten
- • Marktwertermittlung
- • Preisspanne definieren (Min-Max)
Ergebnis & Empfehlung
Präsentation der Bewertung:
- • Schriftliches Gutachten / Bewertungsbericht
- • Verkehrswert & realistische Preisspanne
- • Erläuterung der Bewertungsfaktoren
- • Handlungsempfehlungen für Verkauf
⏱️ Zeitaufwand:
Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung
Emotionale Überbewertung
Fehler: "Ich habe 50.000 € investiert, also ist meine Immobilie jetzt 50.000 € mehr wert."
Realität: Der Markt entscheidet, nicht Ihre Investitionen. Individuelle Umbauten steigern oft nicht den Wert.
Falsche Vergleichsobjekte
Fehler: "Die Wohnung in München kostet 8.000 €/m², also ist meine auch so viel wert."
Realität: Nur Objekte in derselben Region & Lagesind vergleichbar. Allgäu ≠ München.
Mängel verschweigen
Fehler: Feuchtigkeit, Schimmel oder alte Heizung nicht erwähnen.
Realität: Mängel kommen spätestens beim Verkauf ans Licht. Ehrlichkeit spart Zeit & Ärger.
Unrealistische Angebotspreise
Fehler: Verkaufspreis 30% über Marktwert ansetzen.
Realität: Zu hohe Preise führen zu langer Vermarktungsdauer, Preissenkungen und letztlich niedrigerem Verkaufspreis.
Veraltete Daten nutzen
Fehler: Bewertung von vor 5 Jahren als Grundlage nutzen.
Realität: Der Immobilienmarkt ändert sich ständig. Aktuelle Marktdaten sind essentiell.
Lage unterschätzen
Fehler: "Die Immobilie ist schön, die Lage spielt keine Rolle."
Realität: Die Lage macht oft 50% des Wertes aus. Selbst eine perfekte Immobilie verliert in schlechter Lage an Wert.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung
Wie genau ist eine kostenlose Online-Bewertung?
Brauche ich für den Verkauf ein kostenpflichtiges Gutachten?
Wie oft sollte ich meine Immobilie bewerten lassen?
• Beim Verkauf: Immer unmittelbar vor Vermarktung (aktuelle Marktdaten!)
• Als Eigentümer: Alle 3-5 Jahre zur Übersicht Ihres Vermögens
• Bei großen Renovierungen: Vorher & nachher zur Kontrolle der Wertsteigerung
• Bei Erbschaft/Scheidung: Zum Zeitpunkt des Ereignisses
Wichtig: Bewertungen verlieren nach 6-12 Monaten an Aktualität!
Kann ich die Bewertung auch selbst durchführen?
• Online-Rechner nutzen (wie unseren) für Richtwert
• Vergleichsobjekte auf Immobilienportalen recherchieren
• Bodenrichtwerte beim Gutachterausschuss einsehen
Aber: Ohne Fachwissen und Marktkenntnisse fehlt Ihnen die objektive Perspektive. Eigenheimbesitzer überschätzen ihren Immobilienwert im Durchschnitt um 20-30%. Eine professionelle Bewertung ist daher empfehlenswert.
Welche Unterlagen brauche ich für eine Bewertung?
Pflicht:
• Grundbuchauszug
• Flurkarte / Lageplan
• Wohnflächenberechnung
Sehr hilfreich:
• Baupläne / Grundrisse
• Energieausweis
• Baubeschreibung
• Modernisierungsnachweise
Optional:
• Nebenkostenabrechnungen
• Mietverträge (bei Vermietung)
• Wartungsprotokolle (Heizung, etc.)
Hinweis: Für unsere kostenlose Online-Bewertung brauchen Siekeine Unterlagen – nur Adresse & Objektdaten eingeben!
Was kostet ein professionelles Gutachten?
• Kurzgutachten: 500-1.000 € (ca. 0,5% des Verkehrswerts)
• Verkehrswertgutachten: 1.000-2.000 € (ca. 1% des Verkehrswerts)
• Vollgutachten (§194 BauGB): 1.500-3.000 € (bei komplexen Objekten mehr)
Beispiel: Einfamilienhaus mit Verkehrswert 400.000 €:
→ Kurzgutachten: ca. 800 €
→ Vollgutachten: ca. 1.500-2.000 €
Tipp: Makler bieten kostenlose Bewertungen an – oft ausreichend für Verkauf!