Eine geerbte Immobilie im Allgäu bedeutet nicht nur einen materiellen Wert, sondern oft auch emotionale Verbundenheit und wichtige Entscheidungen. Ob Sie das Elternhaus verkaufen, selbst einziehen oder vermieten – jede Option hat Vor- und Nachteile. Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die richtige Entscheidung zu treffen.
📌 Das Wichtigste in Kürze:
- • Sie haben 3 Optionen: Verkaufen, Selbstnutzen oder Vermieten
- • Erbschaftssteuer kann anfallen (Freibeträge beachten!)
- • Bei Erbengemeinschaft müssen alle zustimmen
- • Spekulationsfrist von 10 Jahren beim Verkauf relevant
- • Eine professionelle Bewertung ist der erste Schritt
Ihre 3 Optionen im Überblick
Verkaufen
Vorteile:
- • Sofortige Liquidität
- • Keine laufenden Kosten
- • Klare Vermögensaufteilung
Nachteile:
- • Emotionale Trennung
- • Evtl. Spekulationssteuer
- • Wertsteigerung entgeht
Selbst nutzen
Vorteile:
- • Emotionaler Wert bleibt
- • Keine Mietkosten
- • Wertsteigerung nutzen
Nachteile:
- • Laufende Kosten
- • Instandhaltung nötig
- • Kapital gebunden
Vermieten
Vorteile:
- • Regelmäßige Einnahmen
- • Wertsteigerung nutzen
- • Steuervorteile
Nachteile:
- • Verwaltungsaufwand
- • Mieterrisiko
- • Instandhaltungspflicht
Option 1: Geerbte Immobilie verkaufen
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist oft die klarste Lösung, besonders wenn mehrere Erben beteiligt sind oder niemand die Immobilie nutzen möchte.
✓ Wann ist Verkaufen sinnvoll?
- ✓Erbengemeinschaft: Mehrere Erben möchten die Immobilie nicht gemeinsam verwalten
- ✓Liquiditätsbedarf: Sie benötigen das Geld für andere Zwecke
- ✓Hoher Renovierungsbedarf: Die Immobilie ist sanierungsbedürftig
- ✓Große Entfernung: Die Immobilie liegt zu weit weg für Eigennutzung oder Verwaltung
- ✓Keine emotionale Bindung: Kein Interesse an der Immobilie
💡 Wichtig beim Verkauf:
⚠️ Spekulationsfrist beachten
Wenn die Immobilie vom Erblasser als Eigenheim genutzt wurde oder Sie sie nach Erbschaft 3 Jahre selbst bewohnen, fällt beim Verkaufkeine Spekulationssteuer an.
Andernfalls gilt die 10-Jahres-Frist ab Kauf durch den Erblasser.
📊 Verkaufspreis ermitteln
Eine professionelle Bewertung ist essentiell für:
- • Realistischen Verkaufspreis
- • Erbschaftssteuer-Berechnung
- • Faire Aufteilung bei Erbengemeinschaft
- • Verkaufsverhandlungen
🎯 Ablauf Verkauf einer Erbimmobilie:
Option 2: Geerbte Immobilie selbst nutzen
Die Eigennutzung der geerbten Immobilie ist besonders dann attraktiv, wenn Sie ohnehin eine Wohnung oder ein Haus im Allgäu suchen.
✓ Wann ist Selbstnutzung sinnvoll?
- ✓Emotionale Bindung: Das Elternhaus hat sentimentalen Wert
- ✓Passende Größe & Lage: Die Immobilie entspricht Ihren Bedürfnissen
- ✓Guter Zustand: Nur moderate Renovierungen nötig
- ✓Finanzielle Tragbarkeit: Sie können laufende Kosten stemmen
- ✓Langfristige Perspektive: Sie planen, dauerhaft im Allgäu zu bleiben
⚠️ Wichtige Kostenpunkte bei Eigennutzung:
Laufende Kosten:
- • Grundsteuer
- • Gebäudeversicherung
- • Müllabfuhr & Abwasser
- • Heizung & Strom
- • Schornsteinfeger
Instandhaltung:
- • Rücklagen bilden (ca. 1-2% des Immobilienwerts/Jahr)
- • Dach, Fassade, Heizung
- • Modernisierung (Energetik)
- • Gartenpflege
Faustregel: Rechnen Sie mit ca. 3-4 €/m² monatlich für laufende Kosten + Rücklagen. Bei einem 150m² Haus sind das ~450-600 €/Monat.
💰 Steuerlicher Vorteil bei Eigennutzung:
Wenn Sie die geerbte Immobilie selbst bewohnen, profitieren Sie von:
- • Keine Spekulationssteuer beim späteren Verkauf (nach 3 Jahren Eigennutzung)
- • Erbschaftssteuer-Vergünstigung: Familienheim kann unter Umständen steuerfrei sein
- • Keine Mietkosten: Ersparnis gegenüber Miete
Option 3: Geerbte Immobilie vermieten
Vermietung der Erbimmobilie kombiniert regelmäßige Einnahmen mit Wertsteigerung – eine attraktive Option für Kapitalanleger.
✓ Wann ist Vermieten sinnvoll?
- ✓Attraktive Lage: Hohe Mietnachfrage im Allgäu (Kempten, Oberstdorf, etc.)
- ✓Guter Zustand: Immobilie ist vermietbar ohne große Investitionen
- ✓Langfristige Kapitalanlage: Sie möchten Vermögen aufbauen
- ✓Keine Eigennutzung geplant: Aber verkaufen möchten Sie (noch) nicht
- ✓Zeit & Lust auf Vermietung: Sie können die Verwaltung übernehmen (oder delegieren)
📊 Rentabilität prüfen:
Beispielrechnung für geerbte 80m² Wohnung in Kempten:
Rendite: Bei einem Verkehrswert von 336.000 € (80m² × 4.200 €/m²) entspricht das einer Netto-Rendite von ca. 1,0% – ohne Wertsteigerung.
Wichtig: Die Rechnung verbessert sich, wenn Sie die Immobilie geerbt (keine Anschaffungskosten) haben und Wertsteigerung einbeziehen.
💡 Tipps für erfolgreiche Vermietung:
✅ Das sollten Sie tun:
- ✓ Professionelle Mieterauswahl (Bonitätsprüfung)
- ✓ Schriftlichen Mietvertrag abschließen
- ✓ Kaution einfordern (max. 3 Monatsmieten)
- ✓ Übergabeprotokoll anfertigen
- ✓ Hausverwaltung beauftragen (bei Bedarf)
- ✓ Regelmäßige Instandhaltung planen
⚠️ Häufige Fehler vermeiden:
- ✗ Miete zu günstig ansetzen
- ✗ Mieter ohne Prüfung akzeptieren
- ✗ Mündliche Nebenabreden treffen
- ✗ Instandhaltung vernachlässigen
- ✗ Steuerliche Absetzbarkeit nicht nutzen
- ✗ Keine Rücklagen bilden
Steuern beim Erben einer Immobilie
Das Thema Erbschaftssteuer bei Immobilien ist komplex, aber mit den richtigen Informationen gut zu bewältigen.
📋 Erbschaftssteuer-Freibeträge (2025):
| Verwandtschaftsgrad | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner / Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Enkel (bei verstorbenen Eltern) | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern (bei Erbschaft) | I | 100.000 € |
| Geschwister, Neffen, Nichten | II | 20.000 € |
| Nicht verwandt | III | 20.000 € |
💰 Familienheim-Regel (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG):
Das selbstgenutzte Familienheim kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei vererbt werden:
- • An Ehepartner: Vollständig steuerfrei (keine Flächenbegrenzung)
- • An Kinder: Bis 200m² Wohnfläche steuerfrei, darüber hinaus anteilig steuerpflichtig
- • Bedingung: Mindestens 10 Jahre selbst bewohnen nach Erbschaft (sonst rückwirkende Besteuerung)
📊 Bewertung für Erbschaftssteuer:
Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz. Dabei werden verwendet:
- • Vergleichswertverfahren (bei Wohnungen/Häusern)
- • Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten)
- • Sachwertverfahren (wenn keine Vergleichswerte vorhanden)
💡 Tipp: Gegengutachten einholen
Wenn Sie den vom Finanzamt ermittelten Wert für zu hoch halten, können Sie ein eigenes Gutachten erstellen lassen. Dies lohnt sich besonders, wenn:
- • Die Immobilie sanierungsbedürftig ist
- • Besondere Umstände den Wert mindern
- • Der Steuerbetrag signifikant ist
Erbengemeinschaft: Was Sie wissen müssen
Wenn mehrere Personen erben, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Dies führt oft zu Herausforderungen, da alle gemeinsam entscheiden müssen.
⚠️ Wichtig zu wissen:
- • Die Immobilie gehört allen gemeinsam (nicht in Teilen)
- • Einstimmigkeit bei wichtigen Entscheidungen erforderlich (z.B. Verkauf)
- • Jeder Erbe kann die Teilungsversteigerung beantragen
- • Verwaltung kann durch Mehrheitsbeschluss erfolgen
🤝 Lösungen bei Erbengemeinschaft:
1. Gemeinsamer Verkauf
Beste Lösung: Alle Erben einigen sich auf Verkauf, Erlös wird nach Erbquote aufgeteilt.
- ✓ Klare Vermögensaufteilung
- ✓ Keine laufenden Streitpunkte
- ✓ Maximaler Verkaufspreis
2. Auszahlung anderer Erben
Ein Erbe übernimmt: Zahlt die anderen aus und wird Alleineigentümer.
- ✓ Finanzielle Möglichkeiten
- ✓ Einigung über fairen Preis
- ✓ Notarieller Übertragungsvertrag
3. Realteilung
Grundstück teilen: Bei großen Grundstücken möglich, Gebäude zu teilen (Mehrfamilienhaus).
- • Bebauungsplan prüfen
- • Kosten für Vermessung
- • Technisch machbar?
4. Teilungsversteigerung
Letzter Ausweg: Gericht versteigert Immobilie, wenn keine Einigung möglich.
- ✗ Meist unter Wert verkauft
- ✗ Hohe Kosten
- ✗ Langwieriges Verfahren
💡 Unser Tipp bei Erbengemeinschaft:
Kommunizieren Sie frühzeitig und offen mit den Miterben. Eine professionelle Immobilienbewertung schafft eine neutrale Grundlage für Verhandlungen. Oft hilft ein Mediator bei festgefahrenen Situationen.
Der Ablauf beim Erben einer Immobilie
Erbfall eintritt – Was ist zu tun?
- • Sterbeurkunde besorgen
- • Testament beim Nachlassgericht abgeben (falls vorhanden)
- • Ausschlagungsfrist beachten (6 Wochen!)
Erbschein beantragen
- • Beim Nachlassgericht beantragen
- • Kosten: ca. 0,5% des Nachlasswerts
- • Wichtig für Grundbuchänderung & Verkauf
Immobilie bewerten lassen
- • Verkehrswert ermitteln
- • Für Erbschaftssteuer & Verkaufsentscheidung
- • Kostenlose Erstbewertung bei uns möglich
Erbschaftssteuer prüfen & zahlen
- • Freibeträge prüfen
- • Steuererklärung beim Finanzamt einreichen
- • Frist: innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis
Grundbuch ändern lassen
- • Mit Erbschein beim Grundbuchamt
- • Innerhalb von 2 Jahren kostenfrei möglich
- • Danach: Gebühren nach Grundbuchkosten
Entscheidung treffen
- • Verkaufen, Vermieten oder Selbst nutzen?
- • Bei Erbengemeinschaft: Abstimmung mit Miterben
- • Professionelle Beratung in Anspruch nehmen
Checkliste: Immobilie geerbt – Das müssen Sie tun
☐ Sofort nach Erbfall (6 Wochen Frist!):
- ☐Erbausschlagung prüfen (bei überschuldeter Immobilie)
- ☐Testament beim Nachlassgericht abgeben
- ☐Sterbeurkunde besorgen
☐ Innerhalb der ersten 3 Monate:
- ☐Erbschein beantragen
- ☐Immobilie bewerten lassen
- ☐Erbschaftssteuer-Erklärung abgeben
- ☐Versicherungen prüfen & ggf. anpassen
- ☐Laufende Verträge (Strom, Heizung, etc.) prüfen
☐ Innerhalb von 2 Jahren:
- ☐Grundbuch ändern lassen (kostenfrei!)
- ☐Entscheidung treffen: Verkaufen, Vermieten oder Selbstnutzen
- ☐Bei Erbengemeinschaft: Aufteilung klären